ОТВЕТЫ
  • Здравствуйте, Елена!

    Вы подняли большой, сложный вопрос, достаточно, на мой взгляд, отрегулированный законодательством.
    Вопрос, затронутый Вам, следует сформулировать не «оплата за содержание управляющей компании», а так, как он сформулирован-определен в большинстве действующих нормативно-правовых документов (НПА) – ПЛАТА ЗА УСЛУГИ И РАБОТЫ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ.
    Часть известных мне НПА по этой теме:

    «ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС Российской Федерации» N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года
    (с изменениями на 25 декабря 2012 года):
    « … Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
    … 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
    1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату ЗА УСЛУГИ И РАБОТЫ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

    «ПРАВИЛА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ многоквартирными домами»
    (утв. Пост. Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416) !!!

    «ПРИМЕРНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МКД» (утв. Приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр):
    …в договор управления МКД (далее – договор управления) рекомендуется включать следующие примерные условия:
    … 3. Условие о предмете договора управления …. в том числе:
    в) перечень работ и услуг по управлению МКД, соответствующих «Правилам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», стандартам управления МКД (утв. Пост. Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416) и направленных на достижение целей управления МКД, указанных в частях 1 – 12 статьи 161 Жилищного кодекса РФ;
    …5. Условие о порядке осуществления деятельности по управлению МКД, в том числе порядок взаимодействия с ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом или застройщиком МКД, с советом МКД по вопросам управления МКД.

    ПРИКАЗ ГОССТРОЯ РФ от 11.12.1997 г. № 17-132
    «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»

    В услугу по управлению домом в обязательном порядке включаются:
    - Организация работ по технической эксплуатации дома в соответствии с действующими требованиями;
    - Организация работ по санитарному содержанию дома в соответствии с действующими требованиями
    - Организация поставки коммунальных ресурсов;
    - Диспетчерское обслуживание;
    - Расчетно-кассовое обслуживание, сбор и взыскание платежей;
    - Контроль соблюдения собственниками и нанимателями нормативных требований;
    - Регистрационный учет граждан.
    - Выполнение следующих основных функций:
    • проведение ежегодной оценки состояния общего имущества;
    • планирование расходов и доходов на содержание и ремонт (текущий и капитальный) МКД;
    • заключение и контроль договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов;
    • заключение и контроль договоров с подрядными организациями на выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД в соответствии с утвержденным перечнем.
    • контроль соблюдения собственниками помещений правил пользования жилыми и нежилыми помещениями и общим имуществом;
    • организация эксплуатации общего имущества МКД, в том числе эксплуатации внутридомовых сетей и инженерного оборудования;
    • начисление собственникам жилых и нежилых помещений в МКД платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
    • сбор платы за содержание и ремонт общего имущества МКД и коммунальные услуги;
    • сбор платы за оказание дополнительных и иных услуг (например, содержание охраны территории дома, коллективная телеантенна, радио и др.);
    • контроль установленного порядка оплаты собственниками помещений жилищных и коммунальных услуг, в том числе и взыскание задолженности;
    • выполнение мероприятий, связанных с сбережением энергоресурсов в МКД;
    • взаимодействие с государственными органами и учреждениями (ОМС, милиция, военкомат, надзорными и др.органами) по вопросам управления и эксплуатации общего имущества в МКД;
    • взаимодействие с советом дома, собственниками и нанимателями помещений по вопросам управления и эксплуатации общего имущества в МКД.

    МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ФИНАНСОВОМУ ОБОСНОВАНИЮ ТАРИФОВ НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
    (утв. Приказом Госстроя России от 28 декабря 2000 г. N 303):

    « … 2.1.3. Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма нормативных затрат:
    - на ремонт конструктивных элементов жилых зданий;
    - ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования;
    - благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий;
    - создание ремонтного фонда;
    - ОБЩЕЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ;
    - ПРОЧИХ ПРЯМЫХ ЗАТРАТ;
    - внеэксплуатационных расходов.

    2.7. Определение общеэксплуатационных расходов

    2.7.1. Общеэксплуатационные расходы как часть нормативной себестоимости представляют собой совокупность затрат ПО УПРАВЛЕНИЮ, ОБСЛУЖИВАНИЮ И ОРГАНИЗАЦИИ РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА. Данные расходы в значительной степени не связаны с прямыми затратами на содержание и ремонт конкретного одного или нескольких жилых домов и неоднородны по своему экономическому содержанию.

    2.7.2. В договоре на содержание и ремонт жилищного фонда заказчик и подрядчик вправе установить различные варианты порядка определения величины общеэксплуатационных расходов:
    - на основании нормативов, которые отражают усредненные условия управления, обслуживания и организации работ по содержанию и ремонту жилищного фонда;
    - расчетно-аналитическим методом путем прямого калькулирования данных расходов подрядчика по статьям затрат с учетом его структуры, особенностей управления, обслуживания и организации производства по данным статистической и бухгалтерской отчетности.
    2.7.3. Общеэксплуатационные расходы являются одной из основных составляющих себестоимости содержания и ремонта жилищного фонда, на величину которых любой подрядчик может реально влиять, регулируя их элементы, и в частности административно-хозяйственные расходы.
    2.7.4. Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:
    - административно-хозяйственные расходы;
    - расходы на обслуживание работников производства;
    - расходы по организации работ;
    - прочие общеэксплуатационные расходы.

    2.7.4.1. Административно-хозяйственные расходы определяются с применением нормативно-методических рекомендаций [16] и состоят из:
    - расходов на оплату труда работников административно-хозяйственного персонала, а именно: расходы на оплату труда работников аппарата управления, линейного персонала и рабочих, осуществляющих хозяйственное обслуживание административных помещений;
    - отчислений на социальные нужды указанных категорий работников;
    - расходов административно-хозяйственного персонала (почтово-телеграфные и телефонные, на содержание вычислительной техники, приобретение канцелярских товаров, командировки, консультационные, аудиторские услуги), направленные на бесперебойную деятельность аппарата управления подрядчика; …

    2.7.4.2. Расходы по обслуживанию работников производства состоят из затрат, связанных с подготовкой и переподготовкой кадров, на приобретение специальной одежды и обуви, охрану труда и технику безопасности, содержание служебных помещений, предоставляемых работникам.

    2.7.4.3. Расходы по организации работ включают затраты по износу и ремонту малоценных и быстроизнашивающихся предметов, на содержание пожарной и сторожевой охраны, производственных мастерских, а также по благоустройству и содержанию строительных площадок, подготовке объектов к сдаче.

    2.7.4.4. Прочие общеэксплуатационные расходы состоят из износа по нематериальным активам; платежей по кредитам банков и в пределах ставки, установленной законодательством; расходов, связанных с рекламой, в пределах утвержденных норм; затрат на текущую техническую инвентаризацию.
    2.6. Определение прочих прямых затрат
    2.6.1. Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:
    - оплата работ по управлению жилищным фондом;
    - отчисления на страхование имущества;
    - другие расходы.

    2.6.1.1. По статье "Оплата работ по управлению жилищным фондом" определяются затраты на оплату работ по управлению государственным или муниципальным жилищным фондом: организацией, уполномоченной выступать от лица собственника, или хозяйствующим субъектом (подрядчиком).
    Затраты по управлению жилищным фондом определяются с применением нормативно-методических рекомендаций [17].
    2.6.1.2. По статье "Отчисления на страхование имущества" определяются затраты на страхование имущества в соответствии с заключенными договорами страхования со страховыми компаниями.
    2.6.1.3. По статье "Другие расходы" определяются расходы по приему, расчету и учету платежей населения за содержание и ремонт жилищного фонда с применением нормативно-методических рекомендаций [19]. В эту статью включаются также другие расходы, не вошедшие в перечисленные статьи калькуляции, …….»

    МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ И УЧЕТУ
    РАСХОДОВ И ДОХОДОВ НА СОДЕРЖАНИЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
    (Центр муниципальной экономики и права. Москва, 2006 г.)

    « … 2.3. Порядок и условия определения расходов на управление многоквартирным домом
    1. Состав и размер расходов на управление многоквартирным домом зависят от выбранного собственниками способа управления многоквартирным домом, количества и видов выполняемых работ и предоставляемых услуг по содержанию многоквартирного дома.
    2. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений расходы на управление включают затраты, связанные с заключением договоров на выполнение работ и оказания услуг по содержанию многоквартирного дома; составлением, учетом и хранением технической документации многоквартирного дома и другие расходы, связанные с непосредственным управлением, в том числе расходы на услуги банка или специализированной организации по приему платежей.
    3. При управлении многоквартирным домом путем создания объединения собственников жилых помещений расходы на управление включают вознаграждения членам правления объединений собственников, расходы на содержание помещений, используемых в целях управления многоквартирным домом и т.д.
    В случае заключения объединением собственников жилых помещений договора управления с управляющей организацией расходы на управление включают стоимость услуг по договору управления, а также вознаграждение членам правления указанных объединений собственников жилья.
    4. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией расходы на управление включают расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом, расходы на содержание и эксплуатацию помещений (зданий) управляющих организаций, другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, и прибыль управляющей организации.
    Размер расходов на управление многоквартирным домом при выборе данного способа управления многоквартирным домом зависит от состава функций, выполняемых управляющей организацией.
    При выборе способа управления многоквартирным домом расходы на управление определяются исходя из среднерыночной стоимости указанных услуг, а также информации о расходах на управление по многоквартирным домам, где выбраны аналогичные способы управления.
    5. Величину расходов на управление многоквартирным домом рекомендуется принимать до 10% от расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
    Величина расходов на управление многоквартирным домом отражается в п. 1.3. сметы расходов и доходов (финансового плана) (приложение 1 к Методическим рекомендациям).


    «МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЗАПОЛНЕНИЮ ПРИМЕРНОЙ ФОРМЫ ПЛАТЕЖНОГО ДОКУМЕНТА для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг» (прил. 2 к приказу Минрегионразвития РФ от 19.09.2012 г. № 454)

    « … 13. По строке «Содержание и ремонт жилого помещения» указывается наименование соответствующей платы, с выделением по отдельной строке платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме при её установлении.
    Если в порядке, установленном жилищном законодательством для собственников помещений в многоквартирном доме установлена плата за содержание и ремонт жилого помещения по ее иным отдельным составляющим (в т.ч. ПЛАТА ЗА РАБОТЫ И УСЛУГИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, по содержанию общего имущества многоквартирного дома, его текущему и капитальному ремонту и др.), исполнитель услуг обязан в графе 1 указать соответствующие виды услуги. В иных случаях исполнитель выделяет отдельные услуги за содержание и ремонт жилого помещения по своему решению….»

    Из Интернета:
    ВОПРОС:
    Домом может управлять управляющая организация или ТСЖ. Какой размер затрат на управление домом (в проценте от стоимости жилищно-коммунальных услуг) является допустимым и обоснованным?
    ОТВЕТ:
    Деятельность службы заказчика (управляющей компании) направлена на предоставление жилищно-коммунальных услуг и должна входить в их стоимость. Мировая и российская практика показывает, что деятельность, выполняемая службой заказчика, стоит от 4 до 8% стоимости жилищных услуг.
    Источник: Приказ Госстроя РФ от 11.12.1997 г. № 17-132 «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»

    Елена! Конкретный перечень услуг по управлению МКД и размер платы за них собственники дома должны определить на общем собрании и внести в договор управления домом!

    Елена! Наслаждайтесь чтением и изучением вышеизложенной информации…
    Удачи Вам в определении размера платы по управлению домом и в контролеза выполнением этих работ!
    ответ от Калнин Юрий - ет назад

    Калнин Юрий