Для управления домом, собственники помещений, в силу требований Жилищного кодекса РФ, образуют специальный орган управления – общее собрание собственников помещений в МКД. Полномочия, порядок работы данного органа управления подробно прописаны в Жилищном кодексе РФ.
Сразу такая форма управления эффективно работать не будет, но со временем уровень его признания и легитимности будет только расти, потому что другого и более справедливого механизма управления домом, пока, не существует. Кому как не собственникам определять судьбу своего общего дома.
Собственники помещений в многоквартирном доме(общим собранием) могли бы непосредственно осуществлять управление своим имуществом в виде многоквартирного дома. Но здесь возникают следующие обстоятельства делающие это трудно осуществимым. В силу того, что жилищная реформа породила сотни собственников в одном только многоквартирном доме, технически очень сложно самостоятельно осуществлять совместное управление домом. С целью профессионального осуществления функций управления МКД необходимо иметь теоретические и практически знания, опыт, умения и технологии, ведь речь идет об ответственности за безопасность имущества, жизни и здоровья людей и их имущества. Собственникам невозможно постоянно находиться в состоянии общего собрания, как органа оперативного управления домом, поэтому поручают функции управления другому лицу (управляющей организации).
Действующее жилищное законодательство создает условия для передачи функций по организации исполнения текущих обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в МКД управляющим организациям и ТСЖ, при сохранении обязанностей и ответственности непосредственно самих собственников за стратегическое управление и сохранение всего дома в целом.
Таким образом, общее собрание собственников жилья должно решать стратегические вопросы, в том числе определять какие работы по текущему и капитальному ремонту необходимо выполнить, сколько нужно выделить для этого денег, контролировать качество выполняемых работ и порядок расходования денежных средств.
Управляющая организация реализует волю собственников, выполняя стратегические решения общего собрания. Управляющая организация, это средство, с помощью которого собственники обеспечивают надлежащую эксплуатацию многоквартирного жилого дома в соответствии с требованием законодательства.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом РФ порядке и зафиксировано в протоколе общего собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.